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El Congreso de los Diputados aprobó con amplio consenso, la nueva “Ley de Crédito inmobiliario -Ley Hipotecaria”, una transposición de una directiva europea que acumulaba tres años de retraso y sobre la que existía la amenaza de multa de Bruselas de 105.000 euros al día. Economía tendrá que desarrollar el reglamento en un decreto y una orden ministerial, con algunos temas pendientes sobre publicidad hipotecaria y formación de comerciales. El resto de asuntos entra en vigor a los 90 días de publicarse en el BOE.

Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Además, busca solventar las lagunas legales que se han venido detectando en los últimos años y que han abierto grandes vías de reclamación a los consumidores contra la banca: cláusulas suelo, IRPH, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc.

Estos son algunos de los aspectos mas significativos:

- La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que reforma la Ley Hipotecaria, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría. 

Información clara. Con la nueva norma, el cliente deberá disponer de toda la información 10 días naturales antes de la firma ante el notario. Luego, deberá rubricar ante el notario que entiende todas las condiciones del crédito. Además, se prohíbe a las entidades que retribuyan a sus trabajadores en función de las hipotecas concedidas, un sistema de incentivos que durante la burbuja resultó perverso. Y los notarios y registradores tendrán que cancelar cualquier contrato que contenga cláusulas declaradas abusivas. En el contrato se podrá recoger una dación en pago voluntaria si así lo deciden las partes.

El banco paga los gastos de notaría y registro. Con la entrada de la nueva normativa, los bancos tendrán que asumir el polémico Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), las primeras copias del notario, así como los gastos de registro y la notaría, mientras que el cliente sólo pagará las segundas copias del notario y los gastos de tasación. El pago del AJD también se extiende a las cajas rurales y a las cooperativas de crédito, hasta ahora exentas de pagar.

No más productos vinculados. A partir de ahora sólo se permiten ventas combinadas; es decir, que los productos se tienen que ofrecer por separado. 

Seguros. El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. Es decir, se prohíbe la venta obligada de productos vinculados a la hipoteca. Los bancos deberán ofrecer los dos presupuestos del crédito, con seguros y sin seguros.

La solvencia del cliente más examinada. La nueva norma refuerza la necesidad del banco de «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario». Es más, la norma detalla que la entidad deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los presivibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. El banco deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.

Comisión de apertura. Según la nueva ley, el banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Amortizar, más barato. Las comisiones por la amortización anticipada (devolver antes de tiempo el dinero) se eliminan a partir de los tres o cinco años de vida de la hipoteca, según se haya pactado con el banco. En las de tipo variable, si se acuerdan cinco años, en ese tiempo el cliente tendrá que abonar un 0,15%. Si el plazo son tres años, la comisión ascenderá al 0,25%. Hasta ahora, una norma de 1994 fijaba el techo de las comisiones en el 1%. Y otra de 2003 lo colocaba en el 0,50% para todos los préstamos concedidos a partir de entonces. Las comisiones aprobadas ayer solo se aplicarán a las nuevas hipotecas. En el supuesto de una hipoteca a tipo fijo, mucho más cara para el banco porque tiene que cubrirse del riesgo de cambios en los tipos de interés, el coste se situará en el 1,5% y el 2% para los tres y cinco años, respectivamente. En la actualidad no existe límite legal alguno para las comisiones de amortización anticipada en las hipotecas a tipo fijo.

Subrogación sin costes. La subrogación pasa a estar libre de cualquier coste y entre las entidades se establece un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro.

Comisiones por cancelación de hipoteca a la mitad. La nueva ley bajará a la mitad del coste d cancelar anticipadamente el préstamo para las hipotecas a tipo fijo. Estas comisiones serán del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% una vez se cumpla el decenio. Si la hipoteca es a tipo variable, el cliente será quien elija el tipo de amortización: a tres años (con comisión del 0,25%) o a cinco años (con un coste del 0,15%). La entidad no podrá cobras comisiones novación en el crédito y los clientes tendrán la posibilidad de subrogar su hipoteca sin coste.

Intereses de demora. Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no superaran en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado en el contrato. Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.

Endurece los desahucios. El baremo para desahucios y ejecuciones se amplía a 12 cuotas impagadas y el 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo; y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad. Una modificación del Senado que sí que se mantiene es la que afecta al carácter retroactivo de la ley en lo que respecta a aquellas hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado, donde se regulan las condiciones de ejecución del crédito (paso previo a un desahucio). La ley finalmente establece que los consumidores con hipotecas que contengan estas cláusulas deberán decidir qué régimen le resulta más favorable y, por tanto, si se acoge a la nueva ley hipotecaria o al vigente en la firma del contrato.

FUENTE: ADADE CENTRAL