En el último año el interés de las hipotecas ha caído poco a poco hasta llegar a caer hasta el 1% TAE, siempre que se reúnan una serie de condiciones, como la contratación de seguros y otros productos secundarios.
En todo caso, incluso sin la compra de estos extras, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos a la vivienda se ha situado alrededor del 1,5% tanto para las hipotecas a tipo fijo como las variables a finales de 2021, un porcentaje muy reducido en comparación las últimas dos décadas, cuando el tipo de interés de las hipotecas llegó a superar el 5% TAE. Esto ocurrió porque la política monetaria del Banco Central Europeo hasta 2016 fue mucho más restrictiva.
En este contexto, muchas familias españolas se endeudaron a 20 y 30 años con unos intereses muy superiores a los que se ofrecen a día de hoy en los bancos, y miran su bolsillo pensando en cuánto se ahorrarían cada mes con las nuevas condiciones.
Lo que a lo mejor no saben, es que es posible renegociar las condiciones de un crédito, incluso aunque se haya firmado a 20 y 30 años, para aprovecharse de la nueva situación del mercado. La Ley 2/1994 establece que una hipoteca puede modificarse mediante dos operaciones, la novación y la subrogación:
Novación
La novación de una hipoteca es el cambio de las condiciones sin sustituir tu banco, y entre ellas figura la rebaja del TAE. Aunque solo se puede firmar esta operación si las dos partes están de acuerdo, tanto el cliente como la entidad saldrán beneficiados de la novación, ya que el primero puede abaratar su préstamo o reestructurar los pagos en su beneficio, mientras que el segundo se asegura de que no pierde al cliente.
Una vez acordada la novación, debe quedar reflejado en una escritura pública a través de un notario y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Estas son las cláusulas que puedes cambiar en tu hipoteca a través de la novación:
- Modificación del tipo de interés: puedes rebajar el TAE para beneficiarte de tipos más baratos o establecer cláusulas que limiten la subida del interés en préstamos variables.
- Cambiar entre hipoteca a interés fijo y variable: permite que el TAE sea el mismo toda la vida (fijo) o que varíe cada año según el euríbor (variable).
- Estipular un período de carencia: firmar que durante un tiempo solo se pagan los intereses del préstamo, por lo que tu cuota mensual se reduce drásticamente. Normalmente, esto conlleva alargar el periodo de devolución del préstamo.
- Ampliación del plazo de vencimiento de la operación: alargar los años de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales.
- Modificación de las garantías personales: cómo sacar a un familiar del aval de la hipoteca.
- Modificación del método o sistema de amortización: canon francés, cuota creciente, etc.
- Ampliación o reducción del importe de capital inicialmente concedido: extender el dinero prestado por el banco o rebajarlo.
La novación de la hipoteca puede tener un coste, y suele oscilar entre el 0,1% y el 1% de lo que quede de pagar de hipoteca, y puedes comprobar esta comisión en el contrato de tu hipoteca.
Aunque como recuerda el Banco de España, en el caso de la novación del plazo de vencimiento (extender o acortar la duración de la hipoteca), la comisión no puede exceder del 0,1% del capital pendiente de amortizar. Si la novación es para cambiar de tipo de interés variable a fijo, la comisión no puede superar el 0,15% y solo puede aplicarse en los primeros tres años del contrato.
Otra ventaja de la novación, es que el cliente solo pagará la mitad del gasto en notaría y gestoría derivados de la operación. Y en caso de ampliar el préstamo, el banco pagará el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Subrogación
Es un proceso similar a la novación, pero en lugar de alterar las condiciones del préstamo firmado, trasladas tu hipoteca a otra entidad para mejorar las cláusulas. Esta operación es muy rápida (menos de un mes) y es muy ventajosa para el consumidor, ya que no necesitas permiso de tu banco para trasladar tu crédito a otro.
Además, una vez que acuerdes una hipoteca con una nueva entidad y entre ellas se hayan puesto en contacto, tu antiguo banco tiene dos semanas para hacerte una contraoferta si quiere mantenerte entre sus clientes, por lo que cabe la posibilidad de que tu préstamo se abarate sustancialmente sin necesidad de terminar el proceso de subrogación.
A deferencia de la novación, con la subrogación de la hipoteca solo podrán cambiarse el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Pero si quieres alterar otras cláusulas, como las garantías personales, tendrás primero que hacer el cambio de entidad, y luego solicitar una novación del préstamo.
La subrogación tiene un coste llamado cláusula de subrogación, que está incluida en el contrato de tu hipoteca. Según el año en que firmaste el crédito, hay topes fijados a esta comisión. Si firmaste la hipoteca después del 16 de junio de 2019, la cláusula de subrogación será como máximo del 2% sobre el capital restante para préstamos a tipo fijo, y del 0,25% para variables.
También tendrás que pagar la tasación de la vivienda, aunque ya la hubieses tasado para hacerte con el préstamo anterior.
Dentro de la subrogación, existe una variante llamada subrogación del deudor, que consiste en sustituir al titular del préstamo (no se cambia de entidad). La hipoteca pasa a estar a nombre de otra persona, que asume la deuda y las obligaciones. Esta práctica es habitual cuando se compra una vivienda de segunda mano a un dueño que aún está pagando la hipoteca, y el comprador quiere mantener las mismas condiciones del préstamo.
FUENTE: EL ECONOMISTA
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