La incertidumbre económica ha dado lugar a la aparición de nuevas condiciones ilegales, como la renuncia a moratorias y la resolución por retrasos en el pago de la renta
La crisis del coronavirus no solo ha golpeado con fuerza al sistema sanitario y a la economía. También, ha impactado de lleno en los contratos de alquiler de vivienda habitual, en los que han empezado a aparecer estipulaciones que menoscaban los derechos de los inquilinos. Desde fianzas adicionales a penalizaciones por el abandonar el inmueble arrendado antes de tiempo. El objetivo de estas 'clausulas covid' es, fundamentalmente, asegurar el pago de la renta en un momento marcado por la incertidumbre y evitar posibles pleitos en el futuro, aunque en muchas ocasiones no cuentan con la suficiente cobertura jurídica.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga las partes un amplio margen de maniobra para adaptarse a las circunstancias de cada momento. Sin embargo, en su artículo 6 deja claro que existen disposiciones obligatorias que no podrán ser "modificadas en perjuicio del arrendatario o subarrendatario", y mucho menos de forma unilateral. Asimismo, hay que tener en cuenta los sucesivos decretos aprobados por el Gobierno que blindan a las personas más vulnerables (como enfermos, desempleados o trabajadores que han sido incluidos en un ERTE) frente a desahucios por impago de la renta o de los suministros. Un escudo social que estará en vigor al menos hasta el próximo 9 de mayo, la fecha fijada para el fin del segundo estado de alarma.
Por otro lado, con la normativa en la mano, hay condiciones relacionadas con la actual situación de pandemia que, a pesar de aparecer en un contrato de alquiler y haber sido expresamente aceptadas, son nulas de pleno derecho. Es decir, que no deben aplicarse ni ahora ni el futuro.
Renuncia a moratorias forzosas
Actualmente, los inquilinos pueden acogerse a una moratoria si su situación económica ha empeorado a causa del Covid-19 y el casero es una empresa pública o un gran tenedor de viviendas. Por otro lado, y a unque el arrendador sea un particular, es posible solicitar una prórroga obligatoria de todas las condiciones del alquiler, durante seis meses, aunque el contrato haya vencido.
Dada la deriva que ha tomado la crisis, muchas personas que ya se han beneficiado de estas medidas sociales, contempladas por el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, se están viendo en la necesidad de acceder de nuevo a ellas. El problema es que se topan con la oposición frontal de los propietarios, que no solo rechazan su petición sino que además les obligan a renunciar por escrito a futuras quitas y aplazamientos si quieren permanecer en la vivienda. Mercedes Ruiz-Rico, socia Auren abogados, considera que estas cláusulas son contrarias a derecho, ya que "nada impide que un arrendatario pueda acceder a una segunda moratoria si cumplen todos los requisitos".
Resolución por retrasos en el pago de la renta
Según la última actualización del Fichero de Inquilinos Morosos, desde el pasado mes de septiembre, las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%. En vista de estas cifras, algunos propietarios (sobre todo grandes tenedores) han optado por curarse en salud obligando a la extinción automática del alquiler por el mero retraso de una mensualidad. Justifican esta contundente medida en al artículo 17 de la LAU que estipula que la renta deberán abonarse puntualmente, "dentro de los siete primeros días de cada mes".
A pesar de ello, el experto en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Lojo señala que las cláusulas de resolución directa podrían ser consideradas totalmente nulas "por no contemplar las situaciones de fuerza mayor derivadas de la crisis sanitaria" ni los decretos aprobados por el Gobierno en materia de alquiler. En este sentido, reconoce que "estamos ante estipulaciones muy novedosas" pero asegura que los tribunales ya han empezado a pronunciarse a favor de los arrendatarios que no pueden hacer frente temporalmente a sus obligaciones.
Dos o más mensualidades por adelantado
Fuentes-Lojo advierte de que el aumento del paro, unido al desplome de la actividad económica, está repercutiendo en contra de las personas que quieren alquilar un piso o una casa. Básicamente, porque tienen que demostrar una mayor solvencia haciendo frente a varios meses por adelantado y a fianzas que pueden suponer hasta una anualidad.
La LAU es tajante a la hora de determinar que, en ningún caso, se podrá exigir el anticipo de más de un mes de renta. Además, solo se establece la posibilidad de constituir una fianza por un importe máximo de dos mensualidades. "Aun así, es muy complicado que el arrendatario pueda librarse de satisfacer estas garantías adicionales ya que, si no lo hace, es probable que el propietario se niegue a prestar su consentimiento", lamenta.
Duración inferior a 5 años
La legislación vigente atribuye a las partes la potestad de acordar la duración del arrendamiento, una libertad que muchos arrendadores y arrendatarios están aprovechando para firmar contratos más cortos e incluso para introducir supuestos de finalización del alquiler, por ejemplo, en en caso de se decrete un nuevo confinamiento o se recrudezcan las restricciones a la movilidad. Algo perfectamente válido.
"Ahora bien, es importante saber que existe un sistema de prórrogas obligatorias", destaca Ruiz-Rico que incide en que todas las condiciones que afecten a la vigencia del arrendamiento solo desplegarán sus efectos si así lo desea el inquilino. De lo contrario, explica, el contrato se renovará automáticamente hasta alcanzar cinco años (si el propietario es un particular) o siete años (si es una empresa).
Indemnización por desistimiento
Independientemente de la duración del alquiler, el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros seis meses, siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Eso sí, se puede pactar que, llegado el supuesto, el propietario tenga derecho a recibir una indemnización una mensualidad por cada año que quedase por cumplir, o la parte proporcional de la anualidad vigente.
Ruiz-Rico asevera que, hoy en día, es frecuente encontrar penalizaciones "desorbitadas", correspondientes a un año entero de la renta, que intentan desincentivar el cambio de vivienda justo cuando los precios del alquiler han empezado a bajar en varias capitales de provincia por primera vez desde la anterior crisis financiera. Estas cláusulas, indica la abogada, "serían igualmente nulas por superar los topes legales".
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