Supondrá un ahorro de más de 2.300 euros para una hipoteca media de 150 mil euros.
Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor finalmente a medios del mes de junio, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La banca tiene tres meses para aplicar el reparto de gastos hipotecarios, abaratar los intereses de demora, disminuir los de amortización anticipada y aumentar los meses de impago para proceder a un desahucio. Según cálculos de esta redacción la aplicación de la nueva legislación supondrá un ahorro de más de 2.300 euros para una hipoteca media en España por un préstamo de alrededor de 150 mil euros.
Entre otras novedades en esta reforma hipotecaria destaca la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de la vinculación a un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable y el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor. En este punto ya no hay discusión, a partir del 16 de junio el banco pagará la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Por su parte el comprador seguirá asumiendo los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite.
Con relación a la información precontractual la norma es clara. Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter de oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que deben figurar las cláusulas del préstamo; un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años; una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final; una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente; las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.
Y es que, a partir de ahora el notario deberá resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.
Coto a los desahucios
Otra de las medidas más aplaudidas de esta reforma, es la referida a los desahucios. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deberán superar el 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.
Límites a las comisiones
Respecto a las comisiones, se introducen límites máximos en las referidas a reembolsos anticipados. Así, en los préstamos de interés fijo de hasta un 2 % del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5 % si se decide llevar a cabo posteriormente.
A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5 % del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25 % si se produce después, hasta el 0,25 % durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15 % durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0 % después.
Las comisiones por cambios de tipo de interés o de banco también varían. Si se quiere modificar un préstamo de tipo variable a otro de tipo fijo entre productos de la misma entidad, se podrá aplicar una comisión de hasta un 0,15 % como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supondrá gasto alguno. Además, el cliente también podrá llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.
El interés de demora también se limita al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales sobre el principal vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso.
Hipotecas más caras
Pero no todos son restas en esta reforma, también puede haber sumas. El incremento de los gastos de constitución soportados por los bancos podría propiciar un cierto aumento de los tipos de interés en los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo. Así lo ha puesto de manifiesto el Banco de España en un informe en el que también destaca que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo
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